• Hotline: 0907 817 187
    ( Mr. Tuyên )

    ?phucanthai

    Hotline: 091 926 1868
    ( Mr Hiếu )

    Skype

Xây nhà không phép & Xây nhà hợp pháp

Ngày Đăng: 19/09/2013  |  Lượt xem: 1776 lần

Muốn xây nhà hợp pháp: Không dễ!

Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết “Nhiều trường hợp kêu rằng thủ tục cấp phép xây dựng khó quá, mất vài năm mới xong mà có khi còn không được. Nhưng tìm hiểu lại thì không phải ở khâu nộp hồ sơ xin phép xây dựng mà thường ở giai đoạn chuẩn bị điều kiện để được cấp phép, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở”.

Ông Tuyến cho rằng nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì chỉ mất một thời gian ngắn là người dân có được giấy phép xây dựng. Còn muốn được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người dân phải trải qua nhiều khâu và không hiếm trường hợp bị ách ngay từ bước đầu tiên.

 

Vì quy hoạch “treo”,  bị ách mọi quyền lợi

Theo QĐ 19/2008 của UBND TP.HCM, muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải “phù hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. Quy định này là rất đúng đắn, tuy nhiên quy hoạch lại là một câu chuyện dài nhiều tập.

Thực tế cho thấy 681 trường hợp bị cưỡng chế nhà không phép tại huyện Bình Chánh trong mấy tháng qua và hơn 100 căn bị tháo dỡ tại ấp Doi, phường 15, quận Gò Vấp cũng vì lý do xây dựng trên đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch là đất ở. Chẳng hạn như đất nông nghiệp được quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị sinh thái, khu vực có chức năng hỗn hợp…

Vấn đề đáng nói ở đây là những quy hoạch này bị “treo” quá lâu, ít nhất từ 10 năm trở lên (như ấp Doi “treo” 15 năm, bán đảo Bình Quới - Thanh Đa “treo” 21 năm). Đất đai thì cứ để đó, quy hoạch không biết khi nào triển khai trong khi người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất ở để xin cấp phép xây dựng (dù xây dựng tạm thì đất này cũng phải là đất ở). Do bức xúc về nhu cầu chỗ ở, khả năng tài chính có hạn, thấy xung quanh nhiều căn nhà mọc lên mà không gặp vấn đề gì, lại được “cò” bảo kê xây dựng… nên người dân làm liều cũng là điều dễ hiểu. Chưa kể trong lịch sử xử lý nhà không phép, đã hai lần Nhà nước có chủ trương “tha” nên không ít người tin tưởng sẽ có lần kế tiếp.

Vừa qua, TP đã có chủ trương thu hồi quyết định thu hồi đất của các dự án “treo” quá lâu. Tuy nhiên, việc này không đồng nghĩa quy hoạch được xóa mà chỉ là động thái để chế tài rút quyền thực hiện dự án của chủ đầu tư. Do đó, người dân có đất nông nghiệp vẫn không được chuyển mục đích sử dụng đất, đồng nghĩa không được cấp phép xây dựng.

Chưa kể đến, các trường hợp nằm trong các hành lang đường bộ, đường sông. Tính đến nay đã 10 năm kể từ khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định 150/2004 về quy định quản lý, sử dụng hành lang bờ sông, kênh rạch trên địa bàn TP, người dân sống trong khu vực này gần như bị treo mọi quyền lợi liên quan đến việc sử dụng nhà, đất. do quy định chỉ được sửa chữa theo nguyên trạng. “Các con tôi đã lớn, nhà muốn sửa không được, muốn xây cũng không xong. Tôi không có tiền mua đất khác trong khi đất nhà mình rộng mênh mông bị bỏ trống” - Một người dân bức xúc.
Hiện quyền lợi của người dân sống trong khu vực đang bị hạn chế như trong các dự án đã có quyết định thu hồi đất. Cho sửa theo nguyên trạng thì không phù hợp với những căn nhà xập xệ đã xây dựng từ rất lâu. Khi người dân cố làm, địa phương xử lý lại không dám tháo dỡ vì không thể buộc dân đập căn nhà tường để phục hồi lại nhà tôn, nhà lá như trước.

Tách thửa, chuyển mục đích: Dân không kham nổi

Với trường hợp đất nông nghiệp phù hợp làm đất ở thì có khả năng được chuyển mục đích sử dụng để xây nhà. Khi đó, người dân phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích và đa số thường đi kèm với tách thửa vì đất nông nghiệp có diện tích lớn. Về mặt hình thức thì thủ tục này tưởng như quá dễ nhưng đi vào nội dung lại không đơn giản, nhất là điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa.

Nhằm tạo thuận lợi cho người dân thực hiện thủ tục này, năm 2012 TP ban hành QĐ 54 sửa đổi bổ sung QĐ 19/2009 về tách thửa. Tuy nhiên, QĐ mới vẫn giữ nguyên diện tích tối thiểu cho mảnh đất tách ra và mảnh đất còn lại khi tách thửa. Diện tích này lớn, nhỏ khác nhau tùy thuộc từng quận, huyện. Khi sửa đổi bổ sung QĐ 19, một số địa phương đề nghị diện tích tối thiểu được tách thửa nên nhỏ hơn nữa vì nhiều người dân nghèo không đủ điều kiện để mua đất đạt tiêu chuẩn.

Ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, cho biết: Để mua và tách thửa một mảnh đất đủ chuẩn theo quy định của QĐ 19 (80 m2 đối với đất có nhà và 120 m2 đối với đất trống) tại huyện này, người dân phải bỏ ra trên dưới 500 triệu đồng. Đó là con số không nhỏ đối với nhiều người dân lao động. Bất hợp lý ở chỗ, theo quy định ngành xây dựng, một thửa đất “chuẩn” cũng chỉ 36-40 m2. Thực tế cho thấy diện tích đất 20-30 m2 vẫn có thể xây được nhà 2-3 tầng thế nhưng muốn tách thửa thì diện tích đạt được phải lớn hơn gấp mấy lần.

Không đáp ứng được yêu cầu về diện tích tối thiểu để được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng, một số người đã nghĩ ra nhiều cách đối phó. Chẳng hạn ở huyện Hóc Môn, nhiều người xin giấy phép xây dựng một căn nhà nhưng chia nhỏ thành nhiều căn để bán giấy tay cho người mua. Những trường hợp khác thì xây không phép, như 77 căn đang được xem xét tồn tại ở huyện Bình Chánh vì phù hợp quy hoạch nhưng không thể tách thửa chuyển mục đích do không đủ diện tích tối thiểu.

Một khó khăn khác cũng cản trở người dân thực hiện thủ tục chuyển mục đích hay hợp thức hóa là tiền sử dụng đất phải nộp theo giá trị trường cho phần vượt hạn mức đất ở. Cục Thuế TP từng báo cáo cả TP còn tồn gần 4.500 trường hợp không nộp tiền sử dụng đất do bất cập này. Về cơ bản, QĐ 27/20013 đã tháo gỡ phần nào khi quy định hệ số K chỉ từ 1,1 đến 1,5 lần bảng giá đất, người dân còn được quyền ghi nợ tiền sử dụng đất trong năm năm. Tuy nhiên, tại một số quận, huyện vùng ven, do diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lớn nên người dân phải đóng tiền sử dụng đất rất cao (có trường hợp cả tỉ đồng). Đã có hàng trăm trường hợp xin rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì không đủ tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính!

(PL -12/9/2013)


Sẽ cho dân sở tại xây nhà trên đất nông nghiệp

 

“Câu hỏi lớn đặt ra là cái gốc vấn đề từ đâu, chính quyền đã lo rồi nhưng vì sao vẫn còn xảy ra xây dựng không phép? Dư luận phản ánh: Nhiều người dân rất cần chỗ ở nhưng đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch thì không xây nhà được nên họ không còn con đường nào khác là phải xây dựng không phép. Có đúng như vậy không?” - ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, đặt vấn đề trong cuộc họp ngày 18-9 với các sở, ngành, quận, huyện.

 

Vướng tách thửa, dân ở nhà “ba chung”

Ông Tín nhấn mạnh: “Trước nay người dân sinh sống trên mảnh đất nông nghiệp, sau đó bị một quy hoạch làm đường giao thông, làm công viên phủ lên, vậy không lẽ suốt đời người ta không thể có nhà để ở? Quy hoạch phải giữ nhưng quyền lợi của người dân cần được đảm bảo”.

Ông Lê Hoàng Hà, Phó Chủ tịch UBND quận Gò Vấp, cho hay: Ở các huyện ngoại thành, việc xây dựng của người dân trên đất nông nghiệp có hai cái vướng: quy hoạch và tiêu chuẩn được xây dựng. “Ở các huyện ngoại thành như Hóc Môn thì gặp tình trạng phù hợp quy hoạch nhưng bị vướng về diện tích tách thửa không phù hợp nhu cầu của người dân. Người dân không đủ tiền để mua một thửa đất đủ chuẩn 80-100 m2 theo quy định về tách thửa tại Quyết định 19/2009 của UBND TP. Nếu chủ đầu tư có làm đúng như yêu cầu thì các nền đất cũng không bán được vì vượt quá khả năng của nhiều người”.

Ông Đoàn Nhật, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, thông tin: Những trường hợp chính đáng nhưcho con ra ởriêng, di dời người dân khỏi hệ thống kênh rạch, không đủ điều kiện tái định cư… thì huyện đã giải quyết. “Nhưng nguyên nhân sâu xa của vi phạm xây dựng là người lao động nhập cưhoặc bị giải tỏa bởi các dựán có nhu cầu về chỗ ở và tập trung ở vùng ven như huyện Bình Chánh. Nếu mua đất phù hợp quy hoạch thì giá không rẻ, đất dự án lại càng mắc hơn. Chỉ có đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch là rẻ, phù hợp khả năng của đa số người lao động” - ông nhận xét.

Ông Nhật cũng đồng ý là người dân gặp vướng mắc về tách thửa. Ông cho hay có những khu vực ở huyện Bình Chánh giá đất rất cao, người lao động chỉ có khả năng mua và xây dựng trên diện tích đất 40 m2. Tuy nhiên, họ không được giải quyết vì không thỏa điều kiện của Quyết định 19/2009. “Chính vì thế mới có tình trạng ở huyện Hóc Môn có dạng nhà ba chung: chung cửa, chung giấy chứng nhận, chung giấy phép xây dựng vì diện tích tách thửa quá khả năng của người lao động”.

 

Chỉ giải quyết cho dân sở tại, Điều kiện là phải có nhà trước đó. TP không giải quyết tràn lan cho những người nhận chuyển nhượng và kinh doanh đất để trục lợi.

Đại diện Sở TN & MT TP.HCM đồng tình với những phân tích của các quận, huyện về nhu cầu chỗ ở và lý do xây dựng không phép của người dân. Về quy định tách thửa, vị này cho rằng Quyết định 54/2012 điều chỉnh Quyết định 19/2009 cho phép địa phương giải quyết tách thửa dưới chuẩn nhưng không nhỏ hơn 25 m2 đối với đất ở. “Tuy nhiên, quy định này chỉ giải quyết cho những trường hợp đặc biệt như gia đình khó khăn… Còn đối tượng nhận chuyển nhượng thì không được áp dụng” - ông Đoàn Nhật cho hay.

Theo ông Nguyễn Hữu Tín, trường hợp người dân địa phương có đất nông nghiệp và bức xúc về chỗ ở đã được TP giải quyết về xây dựng và tách thửa. “TP đã có văn bản chỉ đạo nhưng có vẻ như các địa phương không thực hiện đúng nên người dân vẫn còn kêu” - ông nhận xét.

Ông Tín khẳng định, chủ trương của TP là giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân sở tại đang sử dụng đất nhưng không giải quyết tràn lan cho những người nhận chuyển nhượng, kinh doanh để trục lợi. “Người dân sở tại có nhu cầu về nhà ở thì tại sao không cấp phép cho họ xây? Riêng những trường hợp từ nơi khác đến xây dựng không phép thì phải kiên quyết xử lý. Không thể đánh đồng giữa người dân sinh sống tại đó mấy chục năm với người mua giấy tay mới đến” - lãnh đạo TP lưu ý.

Ông Tín cũng chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, trực tiếp xuống địa bàn để hướng dẫn, tháo gỡ các vướng mắc trong công tác cấp phép xây dựng cho địa phương. “Thực hiện chỉ đạo của TP, Sở Xây dựng sẽ khẩn trương làm việc với các quận, huyện đang gặp vướng mắc trong cấp phép xây dựng như huyện Hóc Môn” - ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho hay.

Ông Lê Tuấn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Hóc Môn, cho hay huyện đang gặp bối rối trong việc xử lý các trường hợp xin phép xây dựng một căn, sau đó chia ra nhiều căn để bán. Trường hợp lách luật nữa là chủ đầu tư xin phép xây dựng nhà trọ nhưng sau đó ngấm ngầm bán giấy tay các phòng trọ. “Huyện sẽ đăng ký làm việc với Sở Xây dựng để giải quyết những vướng mắc trên” - ông Tài nói.

Lãnh đạo Sở Xây dựng kiến nghị tại cuộc họp:  Đối với đất nông nghiệp không phù hợp quy hoạch không được xây dựng nhà ở, Sở Xây dựng kiến nghị TP xem xét cho phép thực hiện những công trình khác như làm sân bóng, chỗ giữ xe… trong thời gian chờ thực hiện quy hoạch để tránh lãng phí đất và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất.
 
Ông Huỳnh Thanh Khiết,  Phó Chủ tịch UBND quận 2 cho biết: Các quận, huyện đều đang gặp vướng ở chỗ đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư mà chưa có nhà. Nếu đất đó lại không phù hợp quy hoạch thì người dân không thể làm gì được. Quận 2 đề xuất cấp giấy chứng nhận đất ở cho người dân để từ đó giải quyết cấp phép xây dựng cho họ.
 

(PL, QHKT - 19/09/2013)

 

Xem thêm:

Xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng


Các vấn đề về giấy phép xây dựng.

 

Bài viết cùng chuyên mục

BÌNH LUẬN

    Chưa có bình luận nào. Bạn hãy trở thành người đầu tiên bình luận cho bài viết này!

GỬI BÌNH LUẬN CỦA BẠN