• Hotline: 0907 817 187
    ( Mr. Tuyên )

    ?phucanthai

    Hotline: 091 926 1868
    ( Mr Hiếu )

    Skype

Thời hạn sở hữu nhà, căn hộ chung cư

Ngày Đăng: 30/09/2013  |  Lượt xem: 1800 lần

Nội dung mới nhất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến đó là phương án thời hạn sở hữu chung cư / căn hộ chung cư 70 năm.

Trong dự thảo luật nhà ở sửa đổi (lần 4), bộ xây dựng đề xuất hai phương án để đưa vào luật.
Phương án 1- không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư;
Phương án 2- Có quy định về thời hạn sở hữu.

Ở phương án 2 quy định rõ:
Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp mà xây dựng nhà chung cư thì sở hữu nhà chung cư là không có thời hạn.

Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê.

Đối với trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư  là 70 năm.

Dự thảo cũng quy định, thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào giấy chứng nhận, khi hết thời hạn sở hữu các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch được duyệt tại thời điểm bàn giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước.

Chủ sở hữu nhà chung cư được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định.Trong trường hợp Nhà nước phá dỡ chung cư để xây các công trình khác theo quy hoạch, các chủ sở hữu cũ được bố trí tái định cư theo một trong các hình thức: Được ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương; được bố trí nhà hoặc đất ở tái định cư hoặc được nhận tiền để tự lo chỗ ở theo quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Sở hữu chung cư có thời hạn
 
Ở nước ngoài hầu hết các chung cư đều có thời hạn sử dụng 50 năm. Sau khoảng thời gian đấy, các công trình phần nhiều xuống cấp, cũ nát, gây mất an toàn và làm xấu bộ mặt đô thị.
 
Thực tế, ở Việt Nam, với tập quán sở hữu lâu dài, nếu quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ 50 năm thì người có nhu cầu sẽ không còn nhiều, trừ khi giá bán phải rất rẻ, trong khi thực tế hiện nay điều đó khó xảy ra, vì các chủ đầu tư để xin được đất đầu tư một dự án nhà chung cư đang phải bỏ ra chi phí rất lớn, giá thành cao.

Về phương án mới này, ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tỏ rõ sự không đồng tình: “Tôi thấy quy định như vậy chẳng giải quyết được vấn đề gì mà lại gây nghi ngại không cần thiết cho nhà đầu tư và người mua nhà. Nếu quy định như vậy, người dân sẽ không muốn mua chung cư nữa mà đi mua đất”.


Theo ông Lê Ngọc Quỳnh, đại diện sàn BĐS ở Mỹ Đình, sở hữu nhà chung cư có thời hạn ở nước ta hoàn toàn mới mẻ, nên chắc chắn sẽ tác động khá lớn đến tâm lý của người mua nhà cũng như chủ đầu tư. Ông Quỳnh cho rằng, do chưa có quen với việc sở hữu nhà có thời hạn, nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi người dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ.
 
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư VIC cho rằng, nếu giá của chung cư có thời hạn chỉ bằng một nửa giá của chung cư sử dụng vĩnh viễn thì người dân mới lựa chọn do giá trị căn hộ càng giảm dần theo thời gian sở hữu. Theo ông Hải, cái chính là phải áp dụng công nghệ khoa học để giảm thiểu giá thành chung cư, giảm thiểu thời gian thủ tục hành chính... để có những chung cư chất lượng, giá thành hợp lý với người dân.

Cách đây 2 năm, ý tưởng sở hữu chung cư có thời hạn cũng đã được Bộ Xây dựng manh nha. Tại thời điểm đó, theo đại diện Bộ Xây dựng, nên đa dạng hình thức sở hữu. Nếu đa dạng hóa hình thức sở hữu chung cư thì người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình. Tùy theo điều kiện của từng người mà có thể lựa chọn hình thức sở hữu lâu dài hay có thời hạn. Phía doanh nghiệp cũng sẽ có 2 hình thức đầu tư chung cư theo sở hữu có thời hạn hay lâu dài tùy theo tính toán và điều kiện của từng doanh nghiệp.
 
Hiện nay, trên thị trường đã có một số doanh nghiệp thử nghiệm hình thức mua bán này với nhiều ưu đãi đặc biệt, mặc dù vậy vẫn chưa thực sự thu hút được nhiều khách hàng. Hình thức này vẫn còn đang trong quá trình thử nghiệm, tính hiệu quả của nó còn phải chờ trong thời gian tới.

Theo nhận định của các chuyên gia, loại hình căn hộ sở hữu có thời hạn này là một phân khúc khá tiềm năng khi nhu cầu thuê - mua nhà rất lớn. GS Đặng Hùng Võ cho biết, cái lợi có thể thấy trước tiên là giá nhà chung cư sẽ giảm mạnh hơn nữa. Đặc biệt là sẽ góp phần giúp thanh lọc thị trường, có lợi cho cả nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu thật. Tình trạng "ôm" nhà để đầu cơ cũng sẽ giảm bớt bởi sự mạo hiểm sẽ cao hơn khi để càng lâu, giá trị căn hộ càng giảm.
 
Hiệp hội BĐS TP HCM cũng từng có kiến nghị bổ sung hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn. Với tình hình thị trường hiện nay việc ban hành chế định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ giúp thị trường bất động sản có thêm sản phẩm mới với giá hợp lý phù hợp với túi tiền người có thu nhập thấp đô thị.

Điều được nhất của việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn là đáp ứng được yêu cầu chỉnh trang bộ mặt đô thị khi chung cư hết tuổi thọ, cần phải tháo dỡ. “Trên thế giới không ai quy định căn hộ chung cư là sở hữu vĩnh viễn. Luật cần quy định rõ về trường hợp nhà ở riêng lẻ và chung cư hết thời hạn thì sẽ được giải quyết ra sao” - ông góp ý.

Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 11, ông Võ Xuân Quang, cho biết thực tế tháo dỡ chung cư cũ để xây mới không mấy khó khăn nếu chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư thỏa đáng. Ông Quang cũng ủng hộ việc luật hóa quy định thời hạn sở hữu chung cư. “Chung cư có nghĩa là nhà chung của nhiều người, người sở hữu căn hộ chung cư bị một số hạn chế là tất yếu. Chung cư có tuổi thọ nên sở hữu căn hộ có thời hạn cũng là hợp lý” - ông Quang góp ý.

Ông Quang cũng cho hay vì không có quy định tuổi thọ, thời hạn của chung cư nên khi một chung cư cũ xuống cấp cần được tháo dỡ thì trước nay chỉ dựa vào căn cứ là “công trình có nguy cơ sụp đổ”. Tuy nhiên, việc xác định công trình có nguy cơ sụp đổ hiện cũng chưa được rõ như cơ chế, cấp nào xác nhận, nguy cơ tới đâu… “Do vậy, việc luật quy định sở hữu căn hộ có thời hạn là một biện pháp để bảo vệ quyền lợi của người mua chứ không phải là giảm quyền lợi của họ” - ông Quang nhấn mạnh.

ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), có ý kiến: “Quy định như vậy là hợp lý, bởi chung cư thường chỉ có tuổi thọ 70-80 năm. Sở hữu nhà 70 năm thực chất là thuê nhà có thời hạn. Nếu hiểu đúng thì đó là người dân mua quyền được ở trong 70 năm. Sau thời gian đó, nhà chung cư phải được đập bỏ để bảo đảm an toàn. Làm như vậy sẽ không phải giải phóng mặt bằng như hiện nay”.

Theo ông Tuân, nếu quy định này được thông qua, người dân sẽ có nhiều lựa chọn về chỗ ở như: mua đứt nhà đất (sở hữu vĩnh viễn), mua nhà đất có thời hạn... “Người có nhiều tiền sẽ chọn phương án sở hữu vĩnh viễn nhà đất, trong khi việc mua nhà chung cư sở hữu trong một thời gian sẽ phù hợp với những người thu nhập thấp, thu nhập vừa phải” - ông Tuân phân tích.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng: “Nhà cũng như ô tô, xe máy, sử dụng được một thời gian thì phải bỏ đi. Tuy nhà có thời hạn sử dụng cao hơn nhưng không phải là vô tận, ngoại trừ những công trình đặc biệt mang tính lịch sử - văn hóa thì chúng ta mới phải giữ gìn”.

Theo ông Đực, quy định sở hữu nhà 70 năm là hợp lý, bởi một công trình 70 tuổi đã được xem là già nua. Sau thời gian này cũng nên đập bỏ để quy hoạch lại đô thị. “TP.HCM hiện có những chung cư xây từ những năm 1960 như Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự... giờ đã xuống cấp trầm trọng, cần phải xây mới nhưng việc giải tỏa không dễ dàng” - ông Đực dẫn chứng.

 

Luật sư Trương Thanh Đức, chủ tịch công ty luật Basico cho rằng, rủi ro với khách hàng là khá lớn. Vì đây chỉ là nhà thuê, không có quyền sở hữu, nếu có tranh chấp thì phần thiệt sẽ nghiêng hẳn về phía người thuê. Trả tiền như mua, nhưng quyền thì chỉ được chiếm hữu và sử dụng, mất quyền quan trọng nhất là quyền định đoạt. Và ngay cả quyền sử dụng cũng chỉ được trong giới hạn của một hợp đồng thuê nhà.
 
Theo Luật Nhà ở quy định không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho những dự án xây dựng trên đất thuê. Như vậy, những người mua nhà trong các dự án này cũng không được cấp "sổ hồng" bởi khi dự án đã hết thời gian thuê, chủ đầu tư phải trả lại đất thuê, chung cư cũng dỡ bỏ. Điều này đồng nghĩa với việc, dù mang tiếng sở hữu nhưng người dân khi cần không thể đem nhà thế chấp ngân hàng để vay tiền cũng như khó chuyển nhượng khi không còn nhu cầu ở.
 
Ông Đức đưa ra lời khuyên, người mua bắt buộc phải lựa chọn mua căn hộ loại này, thì cần yêu cầu bên bán lập thêm một số cam kết như lập Hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó thoả thuận rõ trong thời gian chưa được cấp sổ hồng, thì tạm thời chấp nhận hình thức thuê nhà.

Tuổi thọ chung cư chỉ 50 năm

Theo thống kê thì tuổi thọ trung bình của các chung cư ở Trung Quốc, Singapore là 50 năm.
Đặc biệt, ở những nước này không còn chung cư nào được xây từ những năm 1960 do chúng đã xuống cấp, không còn đủ khả năng phục vụ cho người dân nữa. Chỉ có Việt Nam thì vẫn còn những chung cư xây từ thời đó.

Sở hữu chỗ để xe do chủ đầu tư quyết định


Theo Luật Nhà ở hiện nay, chỗ để xe là sở hữu chung trong nhà chung cư. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chỗ để xe có thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu riêng của từng cư dân hoặc thuộc sở hữu chung của các cư dân. Cụ thể:

- Chỗ để xe máy, xe đạp do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng thì chủ đầu tư không được tính vào giá bán căn hộ.

- Chỗ để ô tô sẽ do chủ đầu tư quyết định là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này). Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để ô tô cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để xe công cộng.


Bỏ phương án sở hữu nhà chung cư 70 năm
(PLo -11/1/2014)
Góp ý cho quy định này trong dự thảo, nhiều ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia đã bày tỏ sự không đồng tình vì cho rằng quy định này sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý khách hàng, khi lấy đi quyền sở hữu của người dân một cách không công bằng - Tiếp thu ý kiến đóng góp, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo đã bỏ phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm đưa ra trong dự thảo lần đầu. “Hiện dự thảo chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Có nghĩa là nhà ở được thiết kế bao nhiêu năm thì thời gian sử dụng là trong khoảng đó” - Ngày 10/2/2014, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà cho biết.

Theo dự thảo lần này, nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo phân cấp công trình xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng. Trường hợp nhà ở chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư.
Trường hợp khi hết hạn sử dụng mà nhà chung cư không còn bảo đảm chất lượng và không an toàn cho người sử dụng theo kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại theo đúng quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu chủ sở hữu không phá dỡ thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ.

Nhìn nhận về việc này, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng việc Bộ Xây dựng bỏ phương án quy định sở hữu nhà chung cư 70 năm là hợp lý. Vì tâm lý của người dân ta là muốn sở hữu nhà vĩnh viễn. Nếu quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn như trên thì sẽ gây tâm lý bất ổn cho người dân. “Trong khi đó, nhà ở lại có tuổi thọ của nó. Quy định về sử dụng nhà chung cư có thời hạn như vậy là phù hợp, thuận lợi cho việc phá bỏ nhà chung cư khi nó không còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người dân”.

Dự kiến Luật Nhà ở sửa đổi sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua trong năm 2014.


 

Bài viết cùng chuyên mục

BÌNH LUẬN

  • Peterbam Peterbam 25/08/2017

    “Adoro viaggiare in Segway”. Il modo migliore per cadere in amore con Verona in nessun tempo! Quando si dispone di un breve tempo a coprire una citta, questo e un ottimo modo per farlo. Mi e piaciuto molto il nostro tour e guida. L'audio e stato un

  • Peterbam Peterbam 24/08/2017

    “Adoro viaggiare in Segway”. Il modo migliore per cadere in amore con Verona in nessun tempo! Quando si dispone di un breve tempo a coprire una citta, questo e un ottimo modo per farlo. Mi e piaciuto molto il nostro tour e guida. L'audio e stato un

  • cafe_den cafe_den 13/02/2014

    Tóm lại nếu mua căn hộ chung cư thì phải chú ý đến thời hạn sử dụng nhà "theo kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền". Còn không chẳng may mua xong chưa kịp vào ở đã bị "Nếu chủ sở hữu không phá dỡ thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá

GỬI BÌNH LUẬN CỦA BẠN