• Hotline: 0907 817 187
    ( Mr. Tuyên )

    ?phucanthai

    Hotline: 091 926 1868
    ( Mr Hiếu )

    Skype

Rủi ro trong giao dịch mua bán nhà đất.

Ngày Đăng: 03/02/2014  |  Lượt xem: 3891 lần

Nhớ khi xưa từng nghe: “Mua nhà đất chỉ có lời nhiều hay ít, không bao giờ thua lỗ vì dân số luôn luôn tang nhất là tại các thành phố lớn như Tp.HCM, còn diện tích đất đâu có tăng”. Thực tế không chỉ có màu hồng, rủi ro luôn luôn xuất hiện trong các giao dịch nhà đất với nhiều dạng, nhiều hình thức khác nhau, kể cả khi thị trường nóng, sôi động. Còn khi thị trường bất động sản trầm lắng, rủi ro khi giao dịch mua bán nhà đất, bất động sản càng gia tăng khiến cho các tranh chấp trên thị trường này ngày càng sâu và lan rộng, trong khi vẫn thiếu một cơ chế xử lý hiệu quả.

"Nhà đất là loại tài sản có đăng ký, do vậy mọi giao dịch mua bán, cho tặng, thừa kế… đều phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ, qua sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Cụ thể, khi mua bán nhà phải thể hiện bằng hợp đồng, qua phòng công chứng, làm thủ tục đăng bộ, đóng thuế. Mọi hình thức giao dịch trái với quy định như trên đều trái pháp luật. Nếu có tranh chấp sẽ bị tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Rủi ro và thiệt hại luôn thuộc về phía mua" - Luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn Luật sư TPHCM)

Tại hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 19-11, nhiều chuyên gia cho rằng thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trầm lắng cũng là lúc bộc lộ ngày càng nhiều tranh chấp phức tạp. Qua đó cho thấy nhiều hạn chế yếu kém trong công tác quản lý như xử lý tranh chấp, quản lý, tính minh bạch ……..

Điểm mặt các tranh chấp
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, chỉ ra sáu loại tranh chấp phổ biến hiện nay trên thị trường BĐS.
Điển hình như tranh chấp trong thực hiện các giao dịch BĐS liên quan tới giá giao dịch mà cụ thể là giá ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. “Hầu hết các trường hợp mua bán nhà đất hiện nay đều có hai hợp đồng, một hợp đồng dùng để công chứng thường ghi giá giao dịch rất thấp, thấp hơn cả giá Nhà nước quy định. Một hợp đồng tay với giá giao dịch thực tế theo giá thị trường nhưng hợp đồng này chỉ là sự thỏa thuận giữa hai bên và không được công chứng. Đến khi có tranh chấp, người mua muốn lấy lại số tiền thực bỏ ra là rất khó” - GS Võ lưu ý.
Ngoài ra còn có các tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có giấy chứng nhận đối với nhà thuộc dự án, hay tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” với các cam kết giữa hai bên. Một ví dụ điển hình là Nhà cho thuê có thời hạn, nhà chung sổ hồng, mua suất tái định cư… là các loại hình nhà ở của những người có nhu cầu về nhà ở nhưng khả năng tài chính còn hạn chế. Thực tế đã phát sinh nhiều phiền toái cho người mua, thuê nhà xung quanh các “loại hình” này.

Phần lớn các dự án căn hộ, nền đất tái định cư được nhà nước bán cho người có nhà, đất bị giải tỏa theo cơ chế “bảo toàn vốn” nên giá khá mềm. Trong khi đó, một phần vì không muốn ở chung cư, một phần vì muốn lấy tiền để tìm kiếm một chỗ ở mới xa hơn, giá rẻ hơn để còn có chút tiền dư ra làm vốn kinh doanh, do đó nhiều người tìm cách “bán” lại suất tái định cư cho những người có nhu cầu.
Vì giá khá mềm so với giá thị trường nên “suất tái định cư” thu hút nhiều người mua. Nhưng ngược lại có điều bất lợi cho người mua là mọi giấy tờ liên quan đều do “chủ gốc” đứng tên, mỗi khi cần việc gì người mua đều phải nhờ người bán đi ký tên. Trường hợp mua bán suất tái định cư cũng diễn ra khá rầm rộ tại các dự án tái định cư trên địa bàn quận 2 do nơi đây có hàng chục ngàn căn hộ, nền đất tái định cư.

Ông Hứa Ngọc Thảo, Phó Chủ tịch UBND quận 2, cho biết thông thường người bán và người mua thỏa thuận bằng giấy tay. Sau đó, người bán làm giấy ủy quyền cho người mua đi liên hệ với các cơ quan chức năng để nhận nền đất hay căn hộ. Về mặt giấy tờ, người bán vẫn đứng tên. Thời gian qua trên địa bàn quận 2 cũng diễn ra nhiều trường hợp tranh chấp giữa người bán và người mua. Có trường hợp sau khi bán thấy giá nhà, đất lên nên quay sang đòi thêm. Có trường hợp người bán sau khi lấy tiền dọn đi đâu không biết…

Mới đây, Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Vĩnh Lộc (thuộc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 5, TPHCM) thông báo sẽ làm giấy chứng nhận trong khu tái định cư và yêu cầu người dân nộp hồ sơ. Trong hồ sơ phải nộp, ngoài những giấy tờ liên quan còn phải có bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu hiện tại của chủ đất.
Tuy nhiên, khi người mua suất tái định cư liên hệ với chủ đất để lấy bản sao chứng minh nhân dân, hộ khẩu và nhờ họ làm các thủ tục như đi nhận giấy chứng nhận, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng... có trường hợp “ra giá” từ 30 - 50 triệu đồng mới chịu làm công việc trên. Nhiều trường hợp mua bán suất tái định cư do tranh chấp phải kéo nhau ra tòa.

Đó là chưa tính đến những trường hợp khó khăn, không đủ tiền buộc người mua phải tìm đến các căn nhà giá “rẻ” nhưng tính pháp lý của chúng thì cũng rất mập mờ, thường xuất hiện ở vùng ven ngoại thành:
Những người tìm kiếm nhà giá rẻ trên địa bàn quận Tân Bình chưa nguôi ngoai với dự án “chung cư mi ni” trên đường Cộng Hòa (Tân Bình) do Dương Mạnh Hùng, Giám đốc Công ty TNHH Tổ hợp Vi Na “vẽ” ra để lừa khách hàng. Hậu quả là khách hàng mất tiền, Hùng đi tù.

Mới đây, nhiều khách hàng ký hợp đồng với Công ty CP Quốc tế C&T (thuộc Tập đoàn C.T Group) thuê nhà có thời hạn (từ 6 - 12 năm). Tuy nhiên, quá thời hạn giao nhà gần 2 năm nhưng nhà vẫn không có, trong khi đó dự án vẫn án binh bất động nên nhiều khách hàng kéo đến trụ sở chủ đầu tư giăng băng rôn biểu ngữ phản đối.

Thời gian qua trên địa bàn các quận, huyện: Hóc Môn, 12, Bình Tân… nở rộ tình trạng nhiều người mua đất rồi xây nhiều căn nhà nhỏ trên thửa đất để bán mà giới “cò đất” thường gọi là “nhà chung sổ hồng”. Chúng tôi tìm đến một khu dân cư đang xây dựng tại xã Xuân Thới Đông, huyện Hóc Môn. Đây là khu dân cư được xây dựng theo kiểu một cá nhân chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở rồi phân lô bán nền. Một “cò” ra giá, với diện tích mỗi căn từ 28 - 30m² bán từ 350 - 450 triệu đồng/căn.
Tìm hiểu kỹ, chúng tôi được biết một số người mua đất có diện tích 7mx20m (đã có sổ đỏ) sau đó chia nhỏ, xây thành những căn “nhà phố” có diện tích 4mx7m, có chỗ 4mx8m. Khi chúng tôi đặt vấn đề với “cò” nếu mua rồi có “tách” sổ được không? Anh ta cam kết: Hơn 1 tháng sau sẽ có sổ hồng cho từng căn nhà.

Một “dự án” tương tự cũng được xây dựng khá hoành tráng tại khu phố 4, đường Phan Văn Hớn (quận 12). Những căn nhà 3,5mx10m được rao bán giá gần 1 tỷ đồng nhưng không có giấy tờ lận lưng. Để tạo lòng tin cho những người mua không rành về quy định chuyển nhượng, bên bán luôn “cam kết” có công chứng mua bán. Nhưng thực tế bên bán chỉ thuê các phòng công chứng lập vi bằng về hành vi thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Hoàn toàn không phải hợp đồng công chứng mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, phần lớn nhà được rao bán nằm ở quận 12 và Hóc Môn, Bình Tân và Bình Chánh. Các quận, huyện này cách trung tâm thành phố từ 45 phút đến 1 giờ chạy xe máy, giá nhà đất còn tương đối thấp nên những năm qua là đích đến của nhiều lao động có thu nhập trung bình. Nhiều người phản ánh, khi bên bán lấy đủ tiền thì họ bắt đầu chây ì, thậm có trường hợp sau khi bán nhà xong còn lấy “sổ đỏ” đem cầm cố ngân hàng, vay nặng lãi của xã hội đen và xảy ra tranh chấp gây không ít phiền hà.

Hoặc các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ... “Chẳng hạn như tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential ở Hà Đông hay tranh chấp phí dịch vụ tại Keangnam vừa qua là những điển hình có thể thấy rõ nhất” - GS Võ dẫn chứng.

Chỉ ra các tình huống xung đột cụ thể, LS Nguyễn Trúc Hiền, thành viên VIAC, cho hay tranh chấp thường phát sinh trong những trường hợp chủ dự án chậm tiến độ theo hợp đồng hay nhà đầu tư không thực hiện việc góp vốn. Hoặc là các tranh chấp do các quy định không rõ ràng của hợp đồng về mốc tiến độ, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thực hiện của các bên… Các tranh chấp về giá trị góp vốn, sử dụng tiền góp vốn, tình trạng nhà bàn giao không đúng thỏa thuận cũng thường gặp.
Cũng theo phân tích của bà Hiền, lúc này rủi ro, thiệt thòi chủ yếu rơi vào phía nhà đầu tư (người mua nhà) do hợp đồng thiếu các chế tài hoặc các chế tài dành cho chủ dự án chưa đủ mạnh như không quy định quyền chấm dứt hợp đồng của nhà đầu tư. Thêm vào đó, nhà đầu tư không có các bảo đảm thỏa đáng để buộc chủ dự án phải hoàn trả tiền, thanh toán tiền bồi thường cho dù hợp đồng có quy định quyền chấm dứt hợp đồng hoặc quyền bồi thường.

Quá nhiều lỗ hổng
Theo GS Ðặng Hùng Võ, các tranh chấp trên xuất phát từ việc đầu tư ăn xổi mang lại lợi nhuận cao khi thị trường BÐS nóng khiến nhiều người nhắm mắt làm liều. Mặt khác, chủ đầu tư dự án và cả người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng bị cuốn theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ… Các hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng còn thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Luật sư Đào Ngọc Chuyền nêu ý kiến: Rủi ro pháp lý có thể phát sinh ở bất kỳ lĩnh vực nào khi cơ chế điều chỉnh có tính áp đặt nhưng lỏng lẻo, thiếu kịp thời như hiện nay. Đối với các giao dịch BĐS, loại rủi ro này xuất hiện ở rất nhiều khâu và diện rộng từ khi lập và triển khai dự án, mua bán, chuyển nhượng, công chứng, sang tên, nộp thuế, cấp tín dụng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, giải quyết tranh chấp, thi hành án… Khi hệ thống văn bản pháp luật còn bất cập, cơ chế hành chính giữ vị trí dẫn dắt (thay vì cơ chế thị trường), khả năng áp dụng pháp luật hạn chế, thiếu chuẩn mực, thiếu minh bạch thì rủi ro pháp lý rình rập ở hầu hết các khâu, là rào cản đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Chính điều này đã làm phát sinh nhiều tiêu cực khiến không ít trường hợp quan hệ dân sự thương mại trở thành quan hệ hình sự với tính chất phức tạp, hậu quả khó khắc phục. “Cạnh đó, rủi ro từ thị trường ngầm, đầu cơ, từ thông tin sai lệch, lợi ích nhóm cũng dễ dẫn đến các tranh chấp” - LS Chuyền nhấn mạnh.

GS Đặng Hùng Võ đề nghị: “Để hạn chế các tranh chấp BĐS, Nhà nước cần hoàn thiện, bổ sung các quy định về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BÐS. Trong đó, tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng. Đồng thời, cần có cơ chế minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BÐS và tăng cường các quy định xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, giám sát”
Ngoài những tranh chấp rất phức tạp và đa dạng hiện có trên thị trường bất động sản mà chưa có hồi kết, vẫn có các trường hợp tranh chấp khác nữa có thể hình thành trong tương lai trên thị trường vốn yếu các quy định về pháp lý.

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, nói tại Hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam tổ chức ngày 19-11, thời gian tới rất có thể sẽ xuất hiện các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Hoặc tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết tồn kho bất động sản có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Ngoài các tranh chấp giữa chủ đầu tư với người góp vốn/mua căn hộ, tranh chấp giữa chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp…việc tranh chấp giữa chủ đầu tư, người mua (hoặc góp vốn) với các ngân hàng thươnng mại đã có mầm mống manh nha.
Thực tế hiện nay, người mua bất động sản dưới dạng góp vốn hoặc mua các dự án chưa hoàn thiện (gọi là tài sản hình thành trong tương lai). Trường hợp chủ đầu tư tập trung xây dự án và bàn giao nhà đúng hợp đồng thì không nói làm gì. Song chủ đầu tư có thể mang tài sản hình thành trong tương lai (dự án hoặc một phần dự án) đi thế chấp tại các ngân hàng thương mại để vay vốn. Nhiều chủ đầu tư đã trở thành con nợ và món vay đã trở thành nợ xấu của ngân hàng và dự án là tài sản đảm bảo của ngân hàng.

Khi đó, người góp vốn/mua nhà muốn khởi kiện đòi quyền sở hữu của mình tại dự án là không thể. Do thực tế không có quy định bắt buộc về những thủ tục cần thiết phải thực hiện sau khi tài sản hình thành, lại không có phòng đăng ký giá trị quyền sử dụng đất nào cuả Sở Tài nguyên – môi trường dám xác nhận đảm bảo giao dịch giữa người bán/người mua (do tài sản hình thành trong tương lai).
Nên về bản chất, rủi ro hoàn toàn thuộc về người mua.

Và rủi ro đó cũng thuộc cả về ngân hàng trong trường hợp xử lý nợ xấu nếu muốn xử lý tài sản đảm bảo đó. Bởi các quy định về kinh doanh bất động sản hiện tại không có khái niệm chuyển nhượng quyền phát triển dự án (trừ trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận đầu tư để đổi tên chủ đầu tư dự án).

Ông Võ cho rằng, rất khó khăn trong giải quyết các tranh chấp hiện có và sẽ xảy ra trong tương lai ở Việt Nam. Do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe. Mặt khác, hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Hơn nữa, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan nên hiệu quả không cao.


(PL, SGTT, TBKTSG – 20/11/2013)

Bài viết cùng chuyên mục

BÌNH LUẬN

  • cukuramjt cukuramjt 14/12/2017

    すべての ://cukurambareskort.com/top 投稿者

  • bibliotgg bibliotgg 13/12/2017

    すべての ://bibliotecaistoreco.com/ 投稿者

  • Mashacib Mashacib 13/12/2017

    This message is posted here using XRumer + XEvil 4.0 XEvil 4.0 is a revolutionary application that can break any antibot CAPTCHA's. Captcha Bypass Google (ReCaptcha-1, ReCaptcha-2), Facebook, BING, Hotmail, Yahoo, Yandex, VKontakte, Captcha

  • JamesTen JamesTen 07/12/2017

    Best Essay Writing Service - EssayErudite.com Looking for the best essay writing service can turn into a pain in the neck especially if you are not an experienced essay buyer. EssayErudite.com is well known among students from the USA, UK, Can

  • HaroldTycle HaroldTycle 07/12/2017

    Write My Essay For Me - EssayErudite.com Can You Write Essay For Me ? How many times do students worldwide ask this question without finding an answer? We'd rather not check the official statistics. At the same time, essays appear to be probab

  • Williamsig Williamsig 07/12/2017

    Buy Essay - EssayErudite.com Where to buy essay online ? Our experienced writers can boast higher degrees in addition to exceptional writing skills. You now have a great chance to buy essay papers online with only a couple of clicks. Buy

GỬI BÌNH LUẬN CỦA BẠN